一季度德国柏林、法兰克福豪宅市场涨幅分别排名第一和第三

　　此外,融资成本也不断上升——自2015年12月以来,仅美国就已加息9次,不仅对美国市场造成影响,也波及了与美元挂钩的13种以上的货币——预计美国豪宅销量将会适度减少,价格也会相应有所回落。

　　然而,也有例外。正如我们在2019年《全球豪宅市场预测》中预计的那样,欧洲主要城市继续表现突出,本季度涨幅排名前10的城市中,有7个位于欧洲。柏林(14%)、法兰克福(10%)、爱丁堡(8%)和巴黎(8%)名列前茅。这四个名列前茅的欧洲城市都具备三个关键特征:租户需求强劲、新增供应有限和房价相对不高。尤其仅德国就有两个城市柏林和法兰克福在豪宅市场涨幅排名分别第一和第三。

　　莱坊中国国际投资部主管程怿表示:“德国首都柏林由于该城市住宅新增供应短缺、强劲的经济体以及不断扩大的城市人口数。无论是在其豪宅市场还是主流住宅市场,过去五年涨幅明显。租金回报可观。而柏林的这些区域目前需求旺盛,比如Charlottenburg一直以来作为柏林西区的豪宅区,受到许多家庭和年轻专业人事的青睐,代表项目No.1 Charlottenburg;柏林城市东部的Friedrichshain区吸引了广大的年轻人,该区域毗邻柏林最大的媒体和电信发展区之一的Media spree,梅赛德斯-奔驰、可口可乐、环球音乐工作室都已入驻该区域,代表项目PURE,距离这些知名企业仅步行范围。该区域也成为柏林潜力优势区域之一。”

　　Ziegert Knight Frank研究部主管 Till Brühöfener-McCourt 表示:“柏林和法兰克福的房价得益于德国局势稳定。由于德国的法律、政治、文化以及最重要的经济环境都非常稳定,相较于国际其他城市,这两座城市已经成为了“避风港”。这些条件对德国国内和国际客户都十分重要,对他们而言,资产保护才是关键。此外,法兰克福还得益于再次升温的英国脱欧讨论。”

　　他进一步强调:“从国际上看,柏林的房价仍然处于低位(尤其是将欧洲的当地收入与当地主要市场价格比较时),增长前景非常强劲。直至 1990 年代,豪宅市场更多的还是地区性或全国性的,这一特点甚至持续至 2000 年代。柏林市场的国际化尚处于萌芽阶段。无论是在国内还是国际环境下,新的豪宅客户都会制定新的标准和实施方案,其价格敏感性也会发生改变。此外,除了已开发楼盘和历史黄金地段,柏林中心区的新黄金地段正处于开发阶段。与其他市场不同,这里没有出现供应过剩。”

　　莫斯科(12%)的房价排名也有所上升。2018年,一系列高端住宅项目入驻莫斯科Ostozhenka等黄金地段,豪宅价格进一步推涨。

　　加拿大方面,多伦多(3%)与温哥华(-15%)之间的涨幅差距持续扩大,相差近18%。虽然两个城市均向外国买家征收税费,但温哥华增加了一系列旨在减少投机和抑制价格通胀的新规。

　　迈阿密在我们追踪的4个美国城市中排名第一,这归功于迈阿密实行州和地方税收减免政策,不但不征收所得税和继承税,还实行企业税率优惠政策,吸引了越来越多的税务移民前往佛罗里达州。

　　纽约(-5%)与伦敦(-5.1%)的涨幅不相上下,尽管由于伦敦正着手建立新买家登记体系,可以说是在其市场周期中领先一步。从7月1日起,纽约将推行一项新的豪宅税,对居民与非居民同样适用,该税将采用根据购房价格分级征收的方式。

　　莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示:“国内的豪宅市场都排在10名以后, 北京名列第十一位, 国内市场受到调控政策的影响较大,尽管如此,国内的一线豪宅市场仍然为投资者所青睐,因为全国城市群发展的过程中,这些城市仍然处于龙头地位,吸引资金和人才的进入较多。”

　　大缓和

　　过去五年的年度百分比变化

　　资料来源:莱坊研究部。

　　2019年第一季度数据

　　价格涨幅一览

　　豪宅价格的季度变化

资料来源:莱坊研究部

　　注:纽约的数据以曼哈顿为主,洛杉矶、迈阿密和旧金山的数据有效期至2019年2月。摩纳哥的数据有效期截至2018年12月。东京的价格变化取值对象为所有价格超过1亿日元的房地产。2018年第四季度,我们改变了柏林和法兰克福的数据获取方法,以反映已实现的价格,在此之前,这些数据仅基于要价。

　　资料来源:除以下地区外,其他地区的数据均来自莱坊全球网络:日本(日本东京房地产经纪公司Ken Corporation);纽约(StreetEasy);洛杉矶、迈阿密和旧金山(S&P CoreLogic Case-Shiller);柏林和法兰克福(ZIEGERT Research/ImmobilienScout24);斯德哥尔摩(Svensk Mäklarstatistik);多伦多(多伦多房地产委员会);温哥华(温哥华房地产委员会);苏黎世和日内瓦(Wüest Partner);和迪拜(REIDIN)