Distrii办伴耀江国际广场：打造上海智慧城市更新标杆

　　一、一带一路桥头堡北外滩智慧楼宇实践

　　北外滩，位于苏州河与黄浦江交汇处，占地3.66平方公里、河岸风景线长达3.53公里，与前滩、徐汇滨江、后世博并称为上海“四大沿江新兴商务区”。未来三年，北外滩预计新增办公面积达到230多万㎡。由于其强劲的发展潜力，被贴上了“第二个陆家嘴”的标签。作为外滩的延伸，上海航运业的发源地，北外滩基于丰富的文化资源和深厚的历史积淀，如今已经发展成“航运与金融服务聚集区”、一带一路桥头堡。

　　然而，文化、摩登并非北外滩的全部写照。鳞次栉比的新兴楼宇的罅隙之间，“结构老化、狭小局促、疲态尽显”的老城厢建筑烟火依旧。存量写字楼也正在面临新的一轮升级。智慧楼宇，是Distrii办伴在北外滩所有城市更新的名片中，植入的最为特殊的一张。

　　存量写字楼耀江国际广场，位于吴凇路、汉阳路路口，虹口区北外滩核心规划区域。其中一栋曾为航运公司自用办公楼，共计8层楼，建筑形态及内部功能规划老旧，如今被京沪最大的新办公运营商Distrii办伴改建成了北外滩首屈一指的智慧楼宇标杆：在4000多平米的小而美的空间改造的基础上，首次植入集“智能化、自动化、无感化、一体化”为特征的智慧中枢系统，力图刷新北外滩写字楼的智慧高度。自改造后，项目租金达到7元/平米/天，而周边乙级楼租金：4元/平米/天，整体空间能耗节约50%，人力成本节约近70%。

　　牛津大学教授安德鲁·鲍姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中提出，PropTech已经突破了数据分析、交易服务、智慧建筑等阶段，发展到3.0阶段：人工智能和机器人的阶段。据中商产业研究院报道，2013年中国智慧楼宇市场规模仅5197.4亿元，2018年突破万亿，预计2019年市场规模将超12000亿元。然而，中国目前鲜有已落地的完整、成熟的智慧楼宇案例。窘状正在被打破，Distrii办伴·耀江国际广场正在试图为北外滩智慧建筑提供创新的技术解决方案。它并非Distrii办伴的首次智慧实践，相反，在新加坡共和大厦、深圳小元里、雄安设计中心，Distrii办伴的“智慧建设”一直在自我完善中。

　　二、Distrii办伴·耀江国际广场案例分析

　　阶段一：整栋楼宇“外立面+室内”改造

　　在外立面改造层面，Distrii办伴将传统建筑面貌翻新为更具现代感的设计，解决了裙房建筑如何凸显的问题。在内部空间改造上，Distrii办伴通过业态规划、动线设计的重新规划，推动入驻客户的纵向流动，提升空间坪效。

　　改造前后：

门头改造前后

大堂改造前后

办公区改造前后

阳光房改造前后

　　业态重组，多维赋能：

　　1层：超级前台+灵活可变的路演厅+“多种形式组合”的流动工位休闲区；

　　2层：针对小型企业的2-6人间小户型；

　　3-8层：针对15人以上的超能办公室；

　　顶层：改造为花园露台和阳光房，集休闲、会议多功能为一体，可对外承接举办小型会议、酒会、私房菜等，在休闲的同时领略外滩天际线。

流动工位休闲区

茶水休息区

茶水休息区

公共区域

　　双核联动，流量互导

　　Distrii办伴将一楼和顶楼打造成不同主题的共享空间和流量互动空间，通过“双核联动”的方式，联通上下。其中一楼灵活的媒体路演厅，有非常完善的多功能会议场景，整体空间设计更为庄重典雅，适合更严肃的学术会议和行业交流。空间至少可以容纳50人。而顶楼的花园露台和阳光房则更为舒适、休闲和神秘。白天作为视野绝佳的专属观光阳台，夜晚可以俯瞰北外滩的“水韵夜景”。作为一楼商务会议的补充，顶楼可以承接更多中高端的私密活动，如私董会、高端晚宴、茶会、酒会。通过不同功能、不同主题的“场景组合”，无缝衔接白天与夜晚、一层和顶层的不同流量，从而盘活楼宇经济。

一楼灵活可变的路演厅

一楼灵活可变的路演厅

顶楼花园阳台

不同主题的阳光房

不同主题的阳光房

不同主题的阳光房

　　三、动静区分，定位清晰

　　鉴于中国企业更加注重隐私，Distrii办伴对整栋楼宇进行了动静分层，将注重“活跃、参与、社交”的共享空间，与注重“隐私、安全”的办公区域进行分层。仅办公层，就设计出了小户型办公室、超能办公室和大客户定制办公室不同户型，满足发展中企业全生命周期的不同需求。其中，“超能办公室”在100-200平方米相对独立的区域内，规划出了更适配于拥有较完善组织结构15-200人成长、成熟期企业或团队的私密空间，配备了办伴自主研发的革新产品——IT BOX，集空间、智能硬件、办伴APP三位一体，通过将智能硬件和Distrii办伴远程视频协作系统有效结合，将空间打造成为集会议、商务洽谈、远程视频协作、智能会议白板等全方位功能为一体的综合空间。

2-6人间办公室

15人以上超能办公室

会议室

　　这种定位清晰，动静区分的业态规划，能够一站式解决成长型企业面临的“找房麻烦、扩展受限、运营成本高、外部环境和企业迁移导致的员工流失”等痛点难点，同时消除企业领导者对于共享办公带来的企业文化冲击、企业管理效率降低的后顾之忧。

　　阶段二：整栋楼宇的“智慧”改造

　　针对智慧楼宇，Distrii办伴提出2大核心要素：第一，助力入驻企业提升管理和办公效率，它不是单一的、独立的功能模块，而是完整的全流程、全场景的系统打造；第二，助力楼宇业主方提升资产运营效率，实现资产价值的最大化。

　　在耀江国际项目中，Distrii打造了这样一个全场景系统，包含了通行管理解决方案、无感知人脸采集分析系统、超级会议管理系统、智能集控系统、智能能耗管理，通过客户端App打造线上线下一体化的智慧办公解决方案。

　　“智行”通行管理解决方案：通过人脸识别、二维码、刷卡等多元方式，实现空间整体通行。访客管理系统，一键邀约访客并授与门禁权限，后台定期生成管理报表。

　　“人臻”人流采集分析系统：通过世界顶级人脸识别算法和技术，自动采集人脸数据，对过往人员进行非接触式捕捉、识别与监控，实现黑名单/白名单自动预警；系统与入驻企业考勤结合，并进行健康度的分析与管理。

　　“楼宇智慧大脑”监测管理系统：通过“IOT物联网设备采集分析系统”智能采集楼宇各设备，进行管理以及分析传感设备数据，实时显示检测数据，并集成智能仪表。以控制智能空调系统、能源使用量监测等手段，采集温湿度、二氧化碳浓度、PM2.5、水能、电能、空调以及新风机等设备，集成智能仪表收集大数据，落地优化方案，最终实现楼宇效益化，让楼宇管理。

　　“智座”智能工位管理：通过APP、微信小程序、电脑网页端进行线上预定，以及现场人脸识别，自动分配工位，实现空置工位自动资源释放。

　　“智会SMR”超级会议管理系统：会议前/中/后全流程管理系统，联动线上管理软件、线下设施设备，实现一体化会议管理解决方案。

　　另外，在会议过程中的无线传屏、会议语音纪要，会议后的会议室利用率监测以及使用数据分析。

　　智能集控系统：通过环境控制探测器感知室內溫度，直接联动控制空调温度;另外，在控制端，通过手机、触屏PAD，一键调整空间模式、灯光照明、空调系统、电动投影布幕、窗帘、音响等，实现一键会议模式。

　　2018年，Distrii办伴联合新加坡城市发展集团共同成立智慧城市更新基金，耀江国际项目是该基金落地的首个项目，同时，它也是Distrii办伴全套智慧办公解决方案在国内落地的首个展示厅。耀江国际项目的“楼宇改造和智慧应用”，正在逐步成为一线城市城市更新的全新样板。当城市更新充斥着大量“以新换旧”的声音时，Distrii办伴整合出一套更丰富立体的解决方案，聚焦在5G、科技、互联网、物联网等核心技术，对于楼宇和客户数据的沉淀与创新，以及引领建设线上线下一体化新工作方式平台。