李慧芬：金融街物业招股上市，积极拓第三方项目

　　踏入传统新股IPO的旺季，今年因新冠疫情，导致很多IPO的尽职审查工作都推迟，所以年初至今，上市宗数暂时只有61宗，较去年至同期84宗，减少约28%。

　　虽说上市宗数减少，但众多优质企业都在这段时间上市，并不担心市况对招股价的影响。比如近期两家回港第二上市的网易(09999)及京东(09618)；生物科技公司的有新股冻资王沛嘉医疗(09996)及康方生物(09926)；物管板块的则有建业新生活(09983)。除二次上市以外，其他新股首日上涨幅度较招股价高出20%至67%，如持有至今，部分公司升幅更翻倍，散户赚钱效应明显，IPO市场将继续成为投资者追逐的热点。

　　讲到物管板块，现正火热招股的金融街物业(01502)，刚招股第一天已录得超额认购6.48倍，公司似乎来头不少。招股数据显示，金融街物业招股价介乎7.16元-7.56元，以中间价计算，集资约6.6亿港元。

（上海虹口区金融街海伦中心）

　　既然公司称为金融街物业，上市公司主体当然包括人人知晓的北京金融街区域。北京金融街区域相当于美国华尔街，为国家级金融管理中心，整个区域的商用租户都是知名的金融机构，大部份国家级银行总行及非银行金融机构总部都集中在这个区域。

　　截至2019年12月31日，金融街物业为全国144个物业项目提供物业管理及相关服务，在管建筑面积合共约1,990万平方米，其中40.8%位于北京地区。金融街物业提供物业管理服务，包括商务物业，以及包括住宅物业、公共物业及医院等的非商务物业。收入方面，商务物业、住宅物业及其他物业的占比为51.1%、22.3%及11.1%，公司年内利润为人民币1.13亿元，利润率约为11%，为行业中位数。

　　金融街物业不仅成功管理北京金融街区域，更利用金融街的管理经验及品牌效应，成功把物业管理模式复制至其他区域，包括重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津环球金融中心及上海虹口区金融街海伦中心等金融管理中心。

　　未来的策略方面，金融街物业在招股书提及，将进一步拓展业务规模及增加市场份额，提高公司在市场的竞争力。但相信金融街物业与其他物管同业相似，都是由大股东提供新的在管建筑面积为获取新收入的主要来源。关于这一点，金融街物业已通过上述提及的品牌效应，成功获取独立第三方项目，且在管建筑面积由2017年的510万平米，增加至2019年年底的670万平米，即独立第三方项目占总在管建筑面积由27.5%，上升至约33.6%，可见公司已经减少对大股东金融街联属集团的依赖，其商业模式及品牌已深得认同。

　　此外，商务物管企业较传统住宅物管的优势还在于定制化服务，比如可在物业落成时，配合租户需求进行物管服务定制，举例来说，金融机构需要更高质的保安服务来维护机密数据等，这些都是商务物管公司需要考量的范围，对物管服务的专业性有较高要求，因此客户流失的可能性也比较低。

　　金融街物业预计于7月6日上市，看看又能否继续让投资者追捧，到时便知道。

　　【作者简介】

　　李慧芬

　　高宝集团证券有限公司执行董事，注册财务策划师协会会员及中国注册理财规划师协会理财分析师，获邀为香港多个财经节目的嘉宾主持，并为多份财经报章杂志撰写专栏，提供最新财经资讯和专业分析。