首家国有商务物管公司金融街物业上市，品牌效应拓第三方项目

　　大盘表现低迷，港股IPO市场不可避免地受到牵连。今年以来，港股上市的总数暂时为61宗，较去年同期的84宗减少约28%。不过，这并没有影响内地资金却加大对港股的布局力度。据统计，今年以来南向资金净流入总额超过2600亿元。有多家机构认为，当前港股估值处于历史底部区域，随着中概股的批量回归，港股正迎来难得的投资机遇。

　　近期，众多优质企业都在这段时间赴港上市，并不担心市况对招股价的影响。比如近期两家回港第二上市的网易及京东；生物科技公司的有新股冻资王沛嘉医疗及康方生物；物管板块的则有建业新生活。除二次上市以外，其他新股首日上涨幅度较招股价高出20%至67%，如持有至今，部分公司升幅更翻倍，散户赚钱效应明显，IPO市场将继续成为投资者追逐的热点。

　　其中，物业管理是今年港股市场上最为活跃的板块之一。据相关统计数据，截至6月22日，22家主营业务在内地的港交所上市物业公司年内股价平均涨幅均超过50%，其中永升生活服务涨幅高达130%，保利物业涨幅高达80%，中海物业涨幅高达70%；而同期恒生指数跌幅为13.64%。实际上，自2014年彩生活成为内地赴港上市物业第一股后，物业板块就开始受到市场热捧。如今，港股物业板块也的市值已超过3000亿港元。

　　踩着物业板块的热度，又一家物业公司将登陆港股市场。金融街物业(01502.HK)已于本月17日正式通过港交所聆讯，6月19日启动招股，计划于7月6日正式上市。数据显示，金融街物业招股第一天已录得超额认购6.48倍，来势凶猛。该公司招股价介乎7.16元-7.56元，以中间价计算，金融界物业本次IPO约集资6.6亿港元。

　　公开资料显示，金融街物业是一家综合物业管理公司，主要专注于商务物业管理。截至2019年12月31日，金融街物业为全国144个物业项目提供物业管理及相关服务，在管建筑面积合共约1990万平方米，其中40.8%位于北京地区。收入方面，公司年内利润为人民币1.13亿元，利润率约为11%，为行业中位数。其中，金融街物业旗下的商务物业、住宅物业及其他物业的收入占比为51.1%、22.3%及11.1%。

　　北京金融街区域媲美美国华尔街，作为国家级金融管理中心，整个区域的商用租户都是知名的金融机构，大部份国家级银行总行及非银行金融机构总部都集中在这个区域。金融街物业不仅成功管理北京金融街区域，基于丰富的管理经验及品牌效应，还成功将金融街物业管理模式复制至全国其他区域。目前，金融街物业管理已经遍及国内多个省市，包括重庆江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津环球金融中心及上海虹口区金融街海伦中心等。

　　对于未来的业务布局，金融街物业在招股书提及，公司将进一步拓展业务规模及增加市场份额，提高公司在市场的竞争力。但相信金融街物业与其他物管同业相似，都是由大股东提供新的在管建筑面积为获取新收入的主要来源。关于这一点，金融街物业已通过上述提及的品牌效应，成功获取独立第三方项目，且在管建筑面积由2017年的510万平米，增加至2019年年底的670万平米，即独立第三方项目占总在管建筑面积由27.5%，上升至约33.6%。由此可见，金融街物业已经减少对大股东金融街联属集团的依赖，其商业模式及品牌已深得外界认同。

（上海虹口区金融街海伦中心）

　　商务物业落成时，往往需要配合租户进行物管服务定制。比如，金融机构需要更高质的保安服务来维护机密数据等。基于这一特殊服务性质，以金融街物业为代表的商务物管企业在定制化服务方面较传统住宅物有着较大的优势，物管服务的专业性有较高要求。因此，商业物管的佼佼者，金融街物业的客户流失风险也比较低。

　　商业房产已进入竞争时代，物业服务对提升房地产资产价值的作用不言而喻。经过多年来的技术和资金的赋能，商管服务已经改变了以往其在地产开发中的从属地位。有研究分析认为，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来10年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年的行业规模有望达到3.2万亿。

　　目前的港股市场上，已有多家物业股市值超达到数百亿量级，如雅生活575亿元、绿城服务315亿元等等。从递表情况来看，今年已有8家物业服务企业成功递表，正在等候上市。作为行业新贵，金融街物业的投资情景如何？7月6日上市后，我们不妨拭目以待。