未来20年，90%以上的房子都是垃圾

　　01买房赚钱到底跟什么有关？

　　大家想过没有，买房赚不赚钱其实跟政策跟周期没什么关系，就像股市，股市再好的时候，有人依然是亏，股市再差的时候，还是有人能赚到。

　　大盘只是决定了赚钱的概率，眼光好的人总是能找到机会，买房也是一样。

　　所以，买房说到底是一个选择的问题。市场再不好，也有逆风赚钱的企业，也有逆风赚钱的人。

　　选择大于努力，我们要的是做正确的选择，买能够逆风的产品，能够抗跌，能够保值，能够抵抗通胀，能够抵抗市场下行。

　　当然，在这之前，我们要先弄清楚买房是怎么赚钱的。

　　大部分人觉得是靠房价涨，对吧？今天我们买一套房，过几年房价涨了，我们在卖掉，于是就赚了。

　　是不是这样？

　　这多简单，不就是低买高卖，对，买房就是这么简单。但是，这么简单的事偏偏有那么多人赚不到这个钱。

　　我可以非常直白的告诉你们，如果你还抱着房价要涨的心态去买房，买的越多，亏的越多，越买越亏。

　　02未来90%的房子都是垃圾

　　那么我们要买什么样的产品才能赚钱？

　　看一下数据。2015年，广州千万级豪宅均价是4万，现在2023年是9万，关键是什么，这8年里面广州的豪宅价格是稳步上涨，几乎完全不受周期影响。

　　什么意思呢？不是说让你们买广州的豪宅，毕竟千万豪宅不是人人都买得起的，我们应该明白的是，最抗风险、最能保值增值的房子，永远是大城市的核心资产。

　　答案其实很简单，核心城市的核心资产。未来只有核心城市的核心资产，才是有机会的产品。行情向下的时候，我们可以稳住，能保值，一旦市场回暖，我们也能够快速套现。但是核心城市是什么，核心资产又是什么？真正的标准没有你们想的那么简单，不是随便一个省会城市，都能称为核心城市，也不是随便一个热门板块的项目，就是核心资产，大部分卖房的人讲的城市和产品，其实根本就算不上核心。

　　很多人说买房就是选城市，买房就是选地段，买房就是选配套，对，也不全对。

　　其实说到底，买房选的是什么？是产品，城市、地段、配套都是这个产品的一个维度而已。对的产品是什么？好城市，好地段，好配套，六边形战士，不管市场多差，你如果买到六边形产品，难道还怕赚不到钱吗？

　　未来20年，甚至更久的时间，90%以上的房子是垃圾，房地产市场将进入衰退期。房价很难涨了，未来房地产市场很难再有增量，已经进入到一个存量市场，一二线城市开始走向成熟阶段，三四五六线城市开始进入衰退阶段。

　　这个阶段买房，选择尤其重要，只有守住核心城市的核心资产，才能不受周期影响。尽管全球经历了三年疫情，但是核心城市房价并没有因此下跌，反而因为货币大放水，核心资产还上涨了不少，一线城市的豪宅就是一个例子。

　　03买房的终极大招

　　如果房价不涨了，还能不能靠买房赚到钱？这比选城市更重要，可以说是买房的终极大招，一定要仔细听。

　　能赚钱的产品具备什么属性？最核心的有两点：

　　第一，价格差。

　　大家听过打新没有？在股市上，也有这个说法。

　　想必炒股的朋友，打过新股。在过去五年里面，股民参与打新的比例一直保持在85%以上，甚至90%以上。因为能赚钱，今年上半年A股一共上了173只新股，如果只看第一天的股价，有132只都是涨的，有26只中签就能赚一万多。

　　当一个新项目出来的时候，限价可能是3万一平，但是周边二手房可能是4万，那么是不是形成了一万的剪刀差？这意味着我们只要买到了这个新项目，到手就是赚，一个平方赚1万，100个平方就赚100万。

　　杭州很多豪宅存在价格差，所以前几年杭州人疯狂打新，家里老的小的，只要有资格的全部拉出来摇号，买到就赚几百万。

　　今年杭州钱江新城的顶流红盘——国金中心，限价7万，56套房源引来2800组家庭摇号，50比1的中签率。这还是因为门槛太高，人不算多。但是这个项目周边二手房挂牌均价12万，5万的剪刀差，就算打个6折，一个平方也是赚3万，买一套就赚几百万、上千万，这种机会就问你想不想要？

　　价格差的逻辑和房价上涨的逻辑不同，价格差并不能代表整个市场房价涨了，而是由于政策原因，房子低于市场价，所以我们对标周边的竞品，就算大盘不涨，也已经赢在起跑线上了，如果市场好，大盘涨了，那赚的更多。我们考察的项目就是具备价格差的，跟其他核心区豪宅竞品直接拉开一个价格空间，这就非常的稳健，不受大盘的限制。

　　第二，租售比。

　　租售比是什么意思？

　　粗暴一点的解释是：你买了一套房子如果拿来出租，需要出租30年才能收回你买房的成本，那么租售比就是30；需要50年，那租售比就是50。如果需要很长时间的租金才能收回成本，要么说明你买的太贵了，要么说明你的房子租金太低了。

　　是不是很多人根本没想过出租这回事？出租才多少钱？1000？2000？我告诉你们，大部分人之所以没考虑过租售比，是因为他买的房子根本就租不出去，明白吗？很多人买的是没有配套的垃圾房，租不起价，甚至租不出去。

　　大家知道豪宅如果出租的话，值多少钱吗？上海租金最高的豪宅，30万，不是一年啊，是一个月，一个月30万，700多平，浦东的九间堂。

　　一个月房租30万，什么概念？按照上海平均薪资，一个普通打工人年薪大概10万，只够租10天。到底是什么样的人，会愿意花这么大一笔钱来租房，根本想象不到。

　　知道上海豪宅的租金有多夸张吗？上海月租金10万以上的豪宅小区，有接近20个。几乎都是总价上千万级别的顶豪和市中心的老洋房，比如翠湖天地、古北壹号、云锦东方锦园、中粮天悦壹号、九庐等等。

　　很魔幻对不对？楼市就是这么魔幻，一边是房价一直下降，房子卖都卖不出去，一边是豪宅永远不缺买家，连租房都一掷千金。

　　大家知道发达国家的租售比是多少吗？美国只有10年，英国12年，瑞典15年，也就是这些发达国家只需要租十几年就回本了，不是因为他们房价低，他们房价一点都不低，关键是他们房租高，大家都知道国外很多都有房产税，税都是直接加在房租上的，所以租房成本特别高。

　　未来，中国大城市的租金也会朝这个趋势发展，现在很多二线城市，核心区品质高一点的项目，不说十万八万，租个五六千一点问题都没有。

　　为什么要讲租金？真的是为了租金吗？

　　不是，租售比至少有两个作用：

　　第一个，降低我们的持有成本。

　　什么是持有成本呢？

　　首先我们要了解买房是由哪些部分组成的：首付，贷款，月供三个部分。首付是门槛，没有首付就上不了车；贷款是我们欠银行的钱；欠了钱是不是要还本金和利息，这就是我们的月供。

　　买房的持有成本并不是看总价或者单价，而是我们买到房子需要投进去的钱。比如首付和月供都是持有成本，首付是买房的时候必须拿出来的钱，不管谁来垫付，不管找谁借，这个钱都是必须的，没有就买不了。月供是每个月必须还的钱，断了就要违约，银行就可以拍卖你的房子。对不对？

　　但是注意，贷款不是持有成本，因为贷款是不需要还的。

　　贷款不用还？真的假的？

　　真相是：你不管欠银行多少贷款，那只是一个数字，这是你以后需要还的钱，其实前面几年，月供基本上还的都是利息，只要你月供没断，银行根本不会要求你还本金。等过几年卖房，直接带押过户，把贷款过给另一个人，从头到尾都不需要你掏这笔贷款，所以它不是持有成本。

　　那么，降低持有成本有什么好处呢？

　　举个例子：

　　你的房子可能比他的贵，他付两成首付你只付了一成，那么你的贷款就比他多，月供也比他多，对不对？如果你把房子租2000、3000，是不是可以抹平一部分月供？结果可能就是，你们的首付和月供其实差不多。那你们说，持有成本是不是一样？唯一的区别就是你背的贷款比他多，但是这有什么关系呢？反正卖的时候也是过给买家。

　　所以降低持有成本，本质上是减少我们投入的钱，成本越低，利润空间就越大，是不是这样？以前房价涨的多，我们可以不在乎这些，但是现在上涨空间小了，想要多赚钱就要多花点心思，留出足够的空间，我们才有更大的赚钱的空间。

　　第二个，衡量房子的价值。

　　这么说吧，租的目的不是为了赚租金，是让我们用同样的成本，去撬动更好的房子。这套房子可能会更贵，但它的价值也更高，可能地段更好，也可能配套更好，这样的房子是不是更容易赚钱？很简单的逻辑，如果你买的房子租都租不出去，那说明你板块选的有问题，这个地方没什么租房的需求，租都租不掉，以后能卖掉吗？要打一个大大的问号。

　　只有稀缺的房子才值钱，大家记住这一点，非常重要。稀缺性意味着没有竞品，在市场上独一无二，完全没有竞争对手。这就是物以稀为贵，别人没办法复制，你的房子就更值钱。

　　未来房价可能不会涨，但是租金一定会涨，尤其是大城市的核心区，因为租金是硬支出，是消费就会通胀啊，过去一碗面5块钱，现在10块，加肉20，房租也是一样的。2021年美国最大的50个城市租金平均上涨了约20%。迈阿密上涨了49.8%，波士顿上涨了27%，纽约上涨了22.8%。原因就是通胀，美国人喜欢发钱对吧？动不动就发钱，发钱就通胀，租金一年涨50%，夸不夸张，换做咱们国家，租金涨50%估计桥洞都不够抢了。

　　可以肯定的说，房价如果不涨，那么房地产蓄水池里面的水就会流到其他地方，比如租金，从一线城市开始涨，再到新一线、强二线，越是经济发达的城市未来的租金会越贵。再比如物价，除了生活必需品，其他商品也会涨价。

　　所以真正还想靠买房赚钱的人，需要换一个思路，新区赌涨的时代已经过去了，未来只能加仓核心区，品质越高越高。门槛可能会相对高一点，但是价值真的无可替代。

　　这也是我们团队重点考察的项目，我们现在考察项目只有一个标准，必须是优质城市的优质项目，总价高一点，客户少一点无所谓，要的就是绝对的保值而且能增值。

　　毕竟，大家买房又不是图便宜，图的是能赚钱对不对？--------------------------------------------------------------------我是娜老师

　　百万房产短视频博主同时开通：抖音、快手、微信视频号、西瓜、火山等短视频平台；

　　个人房产垂直粉丝量累计超过300万；先后开设北京、珠海、成都、重庆、武汉、郑州等城市线下粉丝见面会议。

　　分享各类房产知识，为粉丝买房保驾护航。